En el estado de Querétaro, los desarrolladores inmobiliarios deben cumplir con una serie de requisitos legales y técnicos antes de poder iniciar la venta de lotes dentro de un fraccionamiento.

La venta de lotes está en la agenda pública por los casos denunciados de presuntos fraudes inmobiliarios cometidos contra compradores de 4 fraccionamientos: El Encino y Quercus en Huimilpan; El Roble, en Colón; Tierra Noble, en el municipio de Querétaro.

El proceso para poner en venta un fraccionamiento está regulado por el Código Urbano del Estado de Querétaro.

Esta normativa establece etapas que buscan garantizar que los nuevos desarrollos cuenten con condiciones mínimas de urbanización, servicios básicos y legalidad para proteger tanto a los compradores como al entorno urbano.

El procedimiento inicia con la solicitud del dictamen de uso de suelo, emitido por el municipio correspondiente.

Este dictamen verifica que el terreno esté autorizado para el desarrollo habitacional, comercial, industrial o mixto, y debe estar alineado con el programa municipal de desarrollo urbano.

Una vez obtenido, el desarrollador debe presentar diversos estudios técnicos, entre ellos los de impacto urbano, impacto vial, impacto hidrológico y, si aplica, evaluaciones de riesgo o impacto ambiental.

Una vez aprobados los estudios, se tramita el visto bueno del proyecto de lotificación, que define la distribución de los lotes, vialidades y áreas de equipamiento.

Posteriormente, se debe solicitar la licencia de ejecución de obras de urbanización, cuya vigencia es de dos años y que permite comenzar a construir infraestructura básica como redes de agua potable, drenaje, electrificación, guarniciones, banquetas y vialidades.

Con un avance de al menos el 30% en las obras, el desarrollador puede gestionar ante el municipio la autorización para la venta de lotes. En esta etapa, como se dice coloquialmente, la marrana torció el rabo.

No se permite la comercialización si no existe, al menos, un desarrollo parcial que garantice el acceso futuro a los servicios básicos.

En el caso de los vecinos presuntamente defraudados parece que ese futuro no ha llegado después de años de espera.

¿Harán falta nuevos “dientes” al código urbano para vigilar esa etapa del proceso y proteger a los compradores o falta voluntad de los municipios para hacer cumplir las etapas de un fraccionamiento? Tal vez ambas.

Consultor, académico y periodista