Política inmobiliaria en CDMX: sigue la feria de las ocurrencias | Querétaro

Política inmobiliaria en CDMX: sigue la feria de las ocurrencias

Ignacio Morales Lechuga

Una política pública es, por definición, lo contrario a una feria caótica de ocurrencias, es decir, un conjunto de acciones y decisiones sustentadas en diagnósticos y análisis y propuestas armónicas dirigidas a resolver algún problema público.

Una vez más –y por tercera ocasión en 19 meses— el congreso local de la CDMX tiene en gestación una nueva iniciativa morenista contra la propiedad privada, la tercera en 2020, esta vez para reformar la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para la Ciudad de México y agregar a ella aspectos totalmente a contrapelo de la realidad y de la necesaria oferta de más y mejor vivienda. Es incluso contraria al mercado inmobiliario, parece pensada de espaldas al tiempo y a las tendencias universales en la materia.

El proyecto ha llamado la atención por prohibir que se establezcan las aplicaciones como “AirBnB”, un modelo de negocios que gravita jurídicamente entre el arrendamiento amueblado y el hospedaje (ambas figuras reconocidas por el Código Civil). De entrada, pide frenar tal modelo de renta por día bajo el absurdo de que “afecta a las demás personas y crea conflictos”.

Leticia Estrada Hernández, diputada del distrito XXXIII local, ha iniciado la nueva ley que comentamos, con una propuesta de reglas tipo “chile, dulce y manteca” que invade competencias de otras autoridades, incluso federales. Muchos en la CDMX estaríamos de acuerdo en mejorar nuestro marco normativo, pero la forma en que este proyecto aborda el tema sólo complicará, de aprobarse, la existencia de todos, comenzando por la convivencia entre inquilinos de condominio y entre condóminos.

Quizá la diputada desconoce el principio constitucional: “lo que no está prohibido está permitido”, y su propuesta no es clara para saber si se refiere a los edificios en condominio y por tanto no aplica a los inmuebles de productos. Lo que lleva “organizado”, semeja conceptualmente el vaivén de un columpio lanzado hacia delante, que luego se retracta y cambia de sentido entre lo que la propuesta permite y lo que prohíbe. Algo parecido al desconcierto inicial sucedido con los taxistas por la aplicación del sistema Uber de transporte en la ciudad.

Distintas legislaciones rigen la construcción de edificios, leyes y reglamentos, de desarrollo, urbano, de medio ambiente, de aguas, de impacto urbano, movilidad, planes parciales de desarrollo, construcción, etc. etc. De tal manera, se antoja urgente una armonización de la legislación en su conjunto que favorezca la interacción y vida comunitaria y motive a la autoridad a facilitar transporte, educación, salud, seguridad y justicia, espacios de recreación y ocupación de tiempo libre, además de espacios deportivos. Una visión integral, pues.

Aunque el propósito declarado de esta modificación es normar la constitución, modificación, organización, financiamiento y extinción del régimen de propiedad en condominio, la iniciativa –que pretende abrogar la ley anterior- va más allá de sus límites. Veamos por qué.

En la ciudad existen, de acuerdo a la iniciativa 7 mil 234 edificios o “unidades habitacionales” bajo un sistema condominal, que ocupan 3.5 millones de capitalinos. De los mil 500 km2 de superficie de la ciudad, 400 son parte de la reserva boscosa o de zonas del medio ambiente que afortunadamente no permiten la explotación inmobiliaria.

La vida en común, bajo una modalidad condominal se inició en la década de 1940, con algunos edificios en la colonia Roma y se extendió rápidamente a casi todos los rumbos de la ciudad, con tendencia hacia la verticalización de inmuebles como solución a la densidad poblacional, como en ciudades más organizadas de otros países.

La iniciativa comentada nos entrega perlas y ocurrencias diversas, como la responsabilidad infinita, inspirada al parecer no en el derecho, sino en alguna maldición bíblica intemporal cuando se refiere a faltas graves cometidas por los padres que pagarán los hijos y los hijos de los hijos hasta la séptima generación.

El proyecto pretende también que se garantice “la conformidad de la construcción con el proyecto” así como el saneamiento para el caso de evicción (sic) por los defectos o vicios ocultos en las construcciones. Amable lector una cosa no tiene que ver con la otra.

La evicción es la pérdida de la posesión por sentencia firme y los “vicios o defectos ocultos” son alteraciones no visibles que causen daño o impidan el uso normal del inmueble. Eso ya está en el Código Civil desde 1804 con el Código Napoleón y en nuestro país aparece en el Código civil de 1884, 1928 y en el de 2000 de la ciudad en el capítulo de enajenación de la propiedad y en el contrato de compraventa. No es propio del condominio.

Contra todo principio jurídico, esta ley pretende que los vicios o defectos ocultos sean responsabilidad de los constructores, pero también de sus descendientes, sin límite de grado hasta la modificación o demolición y reconstrucción restitutiva aplicada no al criterio del juez o a lo establecido por la ley, sino al parecer de las personas nuevas propietarias del área de la construcción de que se trate.

Si el constructor es una persona jurídica, la ley propone que los accionistas respondan e igual los herederos de estos paguen los daños, al margen de la responsabilidad limitada que establece la Ley Federal de Personas Jurídicas Mercantiles. Esta noción es claramente violatoria de la competencia federal y de la Constitución. Pasa también por encima de las reglas de la prescripción que define el Código Civil en distintos contratos. En compraventa los vicios o defectos ocultos tienen un plazo máximo de un año para reclamarse y deben ser anteriores a la celebración contractual y en la Ley Federal de Protección al Consumidor se establece como plazo 5 años cuando el enajenante es un desarrollador.

Es la primera vez que a un constructor le dan tratamiento de genocida al volver perpetua la obligación de responder por vicios ocultos en una construcción.

Lo deseable es armonizar las necesarias modificaciones del régimen condominal con la Ley Orgánica de la Procuraduría Social, además de revisar la legislación que rige los planes parciales de desarrollo que requieren integrarse como corresponde a una gran ciudad, en lugar de pensar que somos asentamientos diferentes en un mismo espacio.

La industria inmobiliaria es uno de los bastiones del desarrollo de la CDMX, pero con propuestas como esta, las autoridades parecen empeñarse en destruirla y obstaculizar cualquier intento de generación de riqueza lícita olvidando que cerca de 100 mil personas dependían de esta actividad económica antes de la llegada del gobierno actual. Hoy, no sé cuántos trabajen en el sector pero tal vez, con lo que seguimos dentro de poco la industria inmobiliaria podrá ser como una pieza de museo.

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