Aumento del valor catastral: tema de análisis

César Augusto Lachira Sáenz

En estos últimos días, el tema de discusión municipal lo constituye el “pago predial”. Si se aumenta o se mantiene. El debate más que económico es político. Ningún presidente municipal quiere ser acusado de ir en contra de la economía familiar, pero por otro lado está la necesidad de obtener un aumento de los ingresos de una manera directa, y el predial aparece como la solución inmediata.

Para evitar tal acusación, que podría ser un obstáculo a futuras aspiraciones políticas de mayor nivel, se reinventan la salida: no subimos el predial sino que actualizamos el valor catastral del bien inmueble. En México, el gobierno municipal es el encargado de asignar los valores catastrales a las diferentes zonas de un centro de población, urbano o rural. Este valor catastral se establece considerando las vialidades, los servicios (agua, infraestructura etcétera), asimismo la ubicación de la zona; es decir los valores físicos del inmueble.

Si comparamos con otros países el valor catastral del inmueble, urbano o rural, no sólo se estima en función de las vialidades, los servicios urbanos, el estado de la edificación y su edad, sino también del ambiente social. Es más, también se agrega que el valor catastral deberá tomar en cuenta si el bien valuado es un satisfactor de bienestar social del dueño del inmueble.

Si aplicamos tal variable para medir el valor catastral en México, muchos municipios tendrían que bajar tal valor, pues la inseguridad que obliga al Estado a los toques de queda en algunas ciudades, violenta las garantías individuales y colectivas de la ciudadanía disminuyendo la calidad de vida de los ciudadanos. Por ejemplo, si tomamos en cuenta el valor de un inmueble en una de zona controlada por el narcotráfico, éste sin duda se deprecia sustancialmente, pero como nuestros urbanistas son deterministas y lineales no toman en cuenta tal variable para calcular el valor del catastro.

En nuestro estado el valor catastral lo fija el Consejo Catastral Estatal y el Consejo Catastral Municipal, órganos que dictaminan las tablas de valores formuladas por la dirección de catastro de los municipios y toman en cuentan los criterios que operan en la mayoría de los municipios del país; sin embargo, existe un agregado extra y que no es la variable del ambiente social o el del bienestar como valor agregado. La Ley de Catastro del Estado de Querétaro, en su artículo 45, inciso I, toma como criterio para el valor catastral “el cambio de los valores en el mercado inmobiliario...”; y es aquí donde la propia ley parece no distinguir entre el valor comercial y el valor catastral que fija el Estado.

Aclarando, el valor catastral es el valor que se fija atendiendo a las condiciones del inmueble, con los demás agregados que hemos mencionado; en tanto que el valor comercial es el valor de un inmueble que lo fija el propio mercado inmobiliario. En el caso de Querétaro la ley fija el valor catastral tomando en cuenta el valor comercial. Lo anterior resulta algo inédito comparándolo con la legislación de otros países.

Si tomáramos en cuenta el ambiente social y la calidad de vida que brinda el inmueble, veremos que, al menos en los municipios de Querétaro, no son los deseables. Vivimos los problemas de una ciudad capital, por ejemplo, que se ve desbordada por su propia problemática: escasas vialidades, crecimiento urbano desmedido e incremento de los flujos migratorios; están llevando a nuestra ciudad al caos urbano. Bien valdría que nuestros diputados, a quienes les gusta capacitarse en el extranjero, aprendieran más de estas materias, porque no todo es democracia política, sino también democracia social, que es la gran ausente en nuestras leyes.

Investigador del Centro de Estudios Económicos Financieros (UAQ)

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