México vive un momento histórico en materia de liquidez, impulsado, en gran medida, por el éxito que han tenido las colocaciones en los mercados bursátiles de varios instrumentos financieros como los Fideicomisos de Inversión y Bienes Raíces (Fibras) y los Certificados de Capital de Desarrollo (CKD’s, por sus siglas en inglés). Lo anterior, aunado a la reciente aprobación de reformas estructurales, explica por qué la industria evoluciona a nuevas localizaciones, modelos y jugadores en del sector inmobiliario, siendo su principal beneficiario: la hotelería.
Como apoyo de las Reformas Estructurales, el Plan Nacional de Infraestructura (PNI) ha más que duplicado su volumen de inversión presupuestado. Es la primera vez que nos encontramos con un apartado destinado al Turismo, con firmes intenciones de recuperar destinos y de incrementar y mejorar la oferta turística del país.
Sin duda, todos estos factores captan la atención de inversionistas internacionales, tanto empresas con estrategias claras de instalar operaciones en México, como inversionistas institucionales que buscan colocar parte de su capital en mercados con potencial de crecimiento y riesgos controlados.
En los últimos años y gracias al desarrollo y potencial económico del país, ciudades como Celaya o Silao, que ya cuentan con una fuerte presencia de manufactura automotriz, han desarrollado necesidades de inversión en sectores complementarios como Vivienda, Servicios, Entretenimiento, Educación, Salud y Hotelería, en esta última industria, se requieren niveles internacionales de funcionalidad a la vez que localización con fácil acceso al sistema carretero que facilite la conectividad con parques industriales del Bajío.
Otro de los factores que ayudará en el corto y medio plazo al desarrollo de nuevas plazas es la demanda de turismo doméstico. A pesar del bajo crecimiento del Producto Interno Bruto (PIB) de 2013, 1.2% con respecto a 2012, se estima que este dato mejore sustancialmente debido a las reformas en curso, y a la recuperación económica global, particularmente de Estados Unidos. Esto motivará a que la renta per cápita de las familias (en la actualidad de 11 mil 000 dólares anual) aumente impactando en el volumen de gasto del turismo doméstico.
Durante los dos últimos años se ha duplicado la inversión en transacciones del sector, parte de este crecimiento provino de la inversión de Fibras y CKD’s, que dieron acceso a la inversión de particulares al mercado inmobiliario y permitieron la inyección de capital en las Administradoras de Fondo para el Retiro (Afores).
Un beneficio añadido de las Fibras es la creación de un mercado secundario de inversión, es decir, un mercado de compraventa estable de inmuebles hoteleros. Esto da a desarrolladores inmobiliarios una nueva estrategia de salida de su inversión lo que conlleva una mayor atracción de capital de este tipo.
Las perspectivas de crecimiento por el aumento de demanda y la afluencia de capital abren nuevas puertas a estrategias de inversión diferentes a las empleadas en la última década, sin dejar las anteriores de tener validez. Como ejemplos de posibles temas de inversión está la reconversión de hoteles familiares y el desarrollo de hoteles en ciudades secundarias.
En el caso de México, aproximadamente dos tercios de los hoteles son negocios familiares de marca propia con sistemas de reservaciones y de operación “hechos en casa”. La tendencia es que, al igual que en otras regiones del mundo, se evolucione hacia el uso de marcas internacionales y nacionales reconocidas consiguiendo mejoras por dos vías:
1. Profesionalización de la operación, con la implantación de software especializado y protocolos de la matriz
2. Mayor ocupación de marca, en algunos casos, es producto simplemente de contar con una mejor marca
Los nuevos desarrollos hoteleros cada vez más van de la mano de marcas conocidas que significan para los viajeros tener seguridad sobre la calidad de los servicios, así como de las características del inmueble, y que, a su vez, permiten aprovechar el uso de canales de venta propios de la marca y de sus carteras de clientela corporativa.
Hasta ahora, la inversión hotelera se concentraba en destinos consolidados de playa, pero con el auge del turismo de negocios y doméstico que México ha experimentado en los últimos años, se genera mayor demanda de plazas hoteleras en ciudades y destinos secundarios.
Por otro lado, las perspectivas de crecimiento y afluencia de capital conllevan el riesgo de generar inflación no justificada de precios en algunas localizaciones. Los inversionistas que quieran obtener rendimientos superiores acordes al riesgo de su inversión, deberán incluir en su portafolio nuevos temas y estrategias de inversión para no perder la oportunidad que México presenta.
*Socio a Cargo de Fusiones y Adquisiciones y Gerenta Senior especialista en Real State de KPMG en México
